El Impacto de un Aumento del Dólar en los Créditos Hipotecarios
El reciente incremento del dólar blue en Argentina ha duplicado la brecha cambiaria en solo 20 días, generando incertidumbre para quienes solicitan créditos hipotecarios. A pesar de que los préstamos se otorgan en pesos, las propiedades se cotizan históricamente en dólares, lo que obliga a los compradores o vendedores a adquirir dólar, mediante el MEP, para poder concluir una compra con crédito. Este proceso de compra/venta vía MEP exige al día de hoy un "parking" de 24 horas, complicando las transacciones ya que el vendedor no recibe los dólares de inmediato y alguno de los dos debe asumir el riesgo cambiario de ese “parking”.
Consecuencias para los Compradores
- Monto del Préstamo: La fluctuación del dólar puede incrementar el monto necesario del préstamo (en pesos) o al mismo tiempo reducir el monto prestado por el banco (medido en dólares).
- Proceso de Compra: Si la compra venta se acordó en dólares, se va a tener que acudir a la compra de dólares MEP y esto requiere 24 horas de “parking”, lo que puede ser problemático para cerrar la operación de manera eficiente. Este retraso puede desincentivar a los vendedores, quienes prefieren recibir el pago completo y en dólares inmediatamente con la operación. En este ultimo caso, el parking o riesgo cambiario debería ser asumido por el comprador.
- Previsión y Margen Adicional: Dado que el proceso de obtención de un crédito hipotecario puede tardar hasta dos meses, se recomienda prever un margen adicional para cubrir posibles incrementos en el valor del dólar durante ese período.
Alternativas Propuestas:
- Eliminar el Parking: Federico González Rouco, economista de Empiria, sugiere al gobierno eliminar el tiempo de "parking" para facilitar la conversión de pesos a dólares sin demoras y asi eliminar ese riesgo cambiario que recae sobre alguna de las partes indefectiblemente.
- Acceso al Dólar Oficial: Otra propuesta de González Rouco es permitir la compra de dólares al tipo de cambio oficial con el impuesto PAIS, para que su valor se acerque al del dólar MEP.
- Venta Directa de Dólares por Bancos: También sugiere que los bancos puedan vender dólares directamente en el momento de la transacción, cobrando un porcentaje por el riesgo de absorber el parking.
Fuente: La Nación
Importante a saber: si uno desea hacer operaciones financieras de compra-venta de dolar MEP, estas no se hacen en bancos comerciales, sino en sociedades de bolsa. Recomendamos desde D’Aria Propiedades ponerse en contacto con algunas de ellas para recibir más información de como abrir cuenta en una sociedad de bolsa. Recomendamos tener ya cuenta abierta y lista para poder operar, dado que requiere de algunos días para tener la cuenta operativa.
Demanda y Perspectivas
A pesar de las complicaciones, la demanda proyectada de créditos hipotecarios se mantiene alta debido a la necesidad urgente de viviendas. El mercado muestra que la necesidad de adquirir propiedades sigue siendo fuerte, a pesar de la volatilidad económica.
Inflación y Salarios
La inflación y la evolución del salario real son factores cruciales para determinar la capacidad de pago de los prestatarios. La relación entre la inflación y el ajuste de las cuotas hipotecarias es directa: a mayor inflación, mayores serán las cuotas. Sin embargo, la mejora en los salarios puede aliviar este impacto, siempre que crezcan a un ritmo mayor que la inflación. Es importante en este punto remarcar que se deben analizar siempre la inflación y evolución del salario en la misma moneda: pesos argentinos.
Aumento de Dólar
La reciente crecida de la moneda americana, genera la incertidumbre si esto es algo positivo para los créditos hipotecario o no. Para poder contestar esto es importante comparar la evolución de la inflación y la evolución de la devaluación. Ante una mayor inflación que una devaluación, la devolución del crédito se encarece en dólares, es decir, las cuotas son cada vez mayores en dólares. Ante una devaluación mayor que la inflación, el importe de las cuotas en dólares se reducen.
Consideraciones Adicionales
El alza en los precios de las propiedades se debe a las buenas perspectivas macroeconómicas generadas por el gobierno. Hoy, debido a los altos costos de construcción y un incremento de los precios en unidades en emprendimientos, resulta muy tentador comprar propiedades ya escrituradas y con algunos años de antigüedad. Esto se debe a que los precios de unidades usadas no han subido lo que se espera y a medida que se apliquen los créditos hipotecarios, se estima que los precios de las propiedades seguirán subiendo. Aprovechar un crédito hipotecario en este contexto puede ser una decisión inteligente, ya que puede ser una inversión a precios atractivos en un mercado con tendencia alcista.
Conclusión
El aumento del dólar y la incertidumbre económica representan desafíos significativos para los solicitantes de créditos hipotecarios en Argentina. Sin embargo, con las medidas adecuadas y la previsión necesaria, es posible mitigar estos efectos y facilitar el acceso a la vivienda. Evaluar el contexto actual del mercado inmobiliario y los costos de construcción puede indicar que, a pesar de la volatilidad del dólar, es un buen momento para adquirir una propiedad.
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